ศุภาลัยมั่นใจระบบป้องกันน้ำท่วม หนุนยอดขายคอนโดฯ ริมน้ำ เผยพระราม 3 ราคาห้องชุดจูงใจกว่าซีบีดี

เรื่องที่น่าสนใจล่าสุด

ศุภาลัยโชว์ศักยภาพผู้เชี่ยวชาญสร้างอาคารสูง และโครงการริมแม่น้ำเจ้าพระยา มั่นใจการออกแบบโครงการป้องกันปัญหาเรื่องน้ำท่วม ระดับน้ำยังไม่วิกฤตเท่ากับปี 54 เผยยอดขาย 9 เดือนกว่า 17,500 ล้านบาท คาดแผนเปิดคอนโดฯ ต่อเนื่อง หนุนยอดขายเข้าเป้า 27,000 ล้านบาท เผยศักยภาพทำเลพระราม 3 รองรับการอยู่อาศัย หนุนยอดขายและโอนคอนโดฯ “ศุภาลัย ริวา แกรนด์” ชี้ การเพิ่มสิทธิต่างชาติซื้อบ้านในไทย ขยายเพดานถือครองห้องชุดอาจไม่แรงพอ!

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงภาพรวมการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 4 และต่อเนื่องในปี 2565 ว่า สิ่งสำคัญอยากให้ประเทศไทยทำให้การเชื้อไวรัสโควิด-19 จบเร็ว ซึ่งแนวทางที่รัฐบาลพยายามคลายล็อกดาวน์ต่อเนื่อง หากสามารถควบคุมการติดเชื้อได้จะส่งผลดีกับภาพรวมเศรษฐกิจ ดีต่อเนื่องกับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และธุรกิจอื่นๆ อย่างแน่นอน ขณะที่ตนเห็นด้วยกับการเปิดประเทศ หรือ “กรุงเทพแซนด์บ็อกซ์” (1 พ.ย.นี้) เนื่องจากเป็นจังหวะเหมาะ แต่ต้องดำเนินการด้วยความระมัดระวัง ค่อยๆ ขยับเปิดประเทศ โดยมองว่าความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากชาวต่างประเทศจะปรับตัวดีขึ้น แต่ต้องรอให้ทุกอย่างราบรื่นและขั้นตอนการเข้าประเทศง่ายขึ้น

“ปีนี้ประเทศไทยโดนวิบากกรรมหลายส่วน การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 ที่เกิดขึ้นหลายรอบ โดยเฉพาะหนักสุดในไตรมาส 3 ที่ผ่านมา ตัวเลขการเยี่ยมชมโครงการในเดือนกรกฎาคมและสิงหาคมลดลงพอสมควร ทำให้ยอดซื้อขายในไตรมาส 3 หดตัวลง อย่างไรก็ตาม เรากลับเชื่อมั่นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้ว โดยภาวะโควิด-19 เริ่มดีขึ้น และผลกระทบจากน้ำท่วมไม่ได้รุนแรงเหมือนเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อปี 2554”

สำหรับสถานการณ์น้ำท่วมที่อาจจะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา นายกิตติพงษ์ ศิริลักษณ์ตระกูล รองกรรมการผู้จัดการ สายงานก่อสร้างอาคารสูง บริษัท ศุภาลัยฯ กล่าวถึงประสบการณ์การก่อสร้างอาคารสูงของบริษัทฯ ตลอดระยะเวลากว่า 32 ปีที่ผ่านมา ได้ก่อสร้างโครงการอาคารสูงเกือบ 200 อาคารทั่วประเทศ โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำกว่า 5 โครงการ กล่าวว่า ทางบริษัทฯ ให้ความสำคัญกับงานโครงสร้างที่มั่นคง แข็งแรง เน้นระบบป้องกันดินพังด้วย SHEET PILE รวมถึงมีการนำ LOW HEAT CONCRETE ซึ่งเป็นคอนกรีตชนิดพิเศษ นำมาใช้สำหรับงานก่อสร้างฐานราก เพื่อให้เหมาะสมกับขนาดฐานรากขนาดใหญ่และการรับน้ำหนักของอาคารมีประสิทธิภาพดียิ่งขึ้น

“โดยปกติแล้ว โครงการคอนโดฯ ริมแม่น้ำจะต้องมีการพิจารณาขั้นตอนการออกแบบป้องกันความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วม ซึ่งในขณะนี้ ทางเราไม่ได้ประมาท ได้ให้ทีมงานเฝ้าระวังโครงการของศุภาลัยที่อยู่ริมน้ำ ยังไม่ได้เป็นห่วง หากเราเทียบสถิติน้ำท่วมใหญ่เมื่อปี 2554 ตอนนี้ระดับน้ำต่างกันอยู่เยอะ ยังมีระดับให้น้ำขึ้นได้อีก 2.30 เมตรเมื่อเทียบกับปี 54 ขณะที่มีการออกแบบถนนโดยรอบโครงการ ศุภาลัย ริวา แกรนด์ สูงกว่าถนนพระราม 3 ถึง 1.20 เมตร ซึ่งในปี 54 ภาพรวมพระราม 3 น้ำไม่ท่วม นั่นแปลว่า เรามีการออกแบบโครงการให้ปลอดภัยหลายระดับ” นายกิตติพงษ์ ถ่ายทอดประสบการณ์และเทคนิคการก่อสร้างคอนโดฯ ริมแม่น้้ำ

นายไตรเตชะ กล่าวถึงผลความสำเร็จทางด้านธุรกิจในรอบ 9 เดือนแรกของปี 64 ว่า สามารถทำได้ 17,553 ล้านบาท ซึ่งหลักๆ มาจากยอดขายโครงการแนวราบ ขณะที่โครงการคอนโดมิเนียมที่จะทยอยเปิดตัวอีกหลายโครงการจากนี้จะส่งผลให้ยอดขายโครงการแนวสูงใกล้เคียงกับปี 2563 ส่งผลให้ภาพรวมยอดขายทั้งปีจะได้ตามเป้าที่วางไว้อยู่ที่ 27,000 ล้านบาท

สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมเราพบว่า การเปิดโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมาต่อเนื่องถึงปัจจุบันมีปริมาณไม่มาก เนื่องจากมีผลกระทบจากโควิด-19 กำลังซื้อจากลูกค้าต่างชาติหายไป ผู้ประกอบการไม่มั่นใจในการจะเปิดโครงการ และธนาคารมีความมั่นใจในการปล่อยสินเชื่อน้อยลง ทำให้อัตราการเปิดโครงการครึ่งปีแรก 64 น้อยกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับปี 2563 ซึ่งในที่ผ่านมา ตัวเลขหน่วยเปิดขายใหม่ของคอนโดฯ ลดฮวบทั้งปีอยู่ที่ 25,000 หน่วย จากเมื่อช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จะเปิดตัวประมาณ 60,000-70,000 หน่วย อย่างไรก็ตาม เราเชื่อว่าในครึ่งปีหลังผู้ประกอบการหลายแห่งจะมีการเปิดตัวคอนโดฯ ทำให้ทั้งปีจะมีตัวเลขใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา

ในส่วนของยอดการซื้อขายคอนโดฯ ในครึ่งปีแรก ตัวเลขยอดขายแม้จะดูไปได้ แต่ลดต่ำกว่าครึ่งเมื่อเทียบกับปี 63 ซึ่งหากเราไปพิจารณากำลังซื้อในปี 2561 จะพบว่าสัดส่วนการซื้อของลูกค้าต่างชาติในตลาดคอนโดฯอยู่ที่ 17% และในปี 62 สัดส่วนจากต่างชาติลดลงเหลือ 15% เนื่องจากโควิด-19 และกำลังซื้อจากลูกค้าจีนที่หดตัวลง และในปี 63 ตลาดกลุ่มโควตาต่างชาติซื้อเหลือ 3% และหากมองในมุมของกำลังซื้อของลูกค้าคนไทย แม้ลดลง แต่ไม่ได้มีนัยสำคัญต่อตลาด

“เรามองปี 65 หากการเดินทางสะดวก เราจะเห็นลูกค้าต่างชาติกลับมา แต่คงไม่ถึง 17-18 เปอร์เซ็นต์ แต่พอเริ่มกลับ เศรษฐกิจดีขึ้น มีฐานลูกค้าเก็งกำไรกลับมาบ้าง และผู้ประกอบการออกโครงการดีๆ หวังจะช่วยขับเคลื่อนตลาดได้ ซึ่งศุภาลัยได้มีการปรับตัวมาระยะหนึ่ง การมุ่งตลาดต่างจังหวัด เพิ่มสัดส่วนแนวราบถึง 70 เปอร์เซ็นต์ของพอร์ตรวม นั่นจะแสดงให้เห็นว่า ศุภาลัยมีข้อดี ทำได้ทั้งตลาดแนวราบ และคอนโดฯ เมื่อแนวสูงมีอุปสรรคในตอนนี้ แต่อย่าลืมว่ายอดขายคอนโดฯ กว่าครึ่งมาจากยอดขายในเมืองไทยที่มาจากโครงการที่เปิดใหม่ ในภาวะที่ตัวเลขการเปิดตัวใหม่ลดลง”

อย่างไรก็ตาม บริษัทยังคงเดินหน้าส่งมอบโครงการคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ตรงตามแผนที่วางไว้ จำนวน 4 โครงการ คือ ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร ศุภาลัย เวอเรนด้า สถานีภาษีเจริญ และศุภาลัย โอเรียนทัล สุขุมวิท 39 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่องจากปี 2563 โดยที่ผ่านมาได้รับสัญญาณบวกจากลูกค้าที่ตอบรับ นัดหมายเข้าตรวจรับห้องชุดตามกำหนดเวลา

สำหรับคอนโดฯ สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ในทำเลที่หายาก ราคาคุ้มค่า อย่างโครงการ “ศุภาลัย ริวา แกรนด์” มูลค่าโครงการ 6,800 ล้านบาท เป็นอีกหนึ่งโครงการคอนโดฯ ที่ตั้งอยู่ในทำเล Second to none ของกรุงเทพฯ และอยู่ริมแม่น้ำที่ทำเลวิวสวยงามบนโค้งแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งนี้ โครงการ ศุภาลัย ริวา แกรนด์ ปัจจุบันมียอดขาย 5,450 ล้านบาท คิดเป็น 80% กว่า 85% เป็นกลุ่มลูกค้าคนไทย ที่มีระดับรายได้ 2 แสนบาทต่อเดือนขึ้นไป มีสัดส่วนถึง 44% และกลุ่มเจ้าของกิจการอีก 38%

โดยที่หากเปรียบเทียบราคาคอนโดฯ โซนพระราม 3 กับทำเลในเมืองพบว่า จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยศุภาลัยฯ ราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ในย่านซีบีดี (ย้อนหลัง 2559-2564) พระราม 3 อยู่ที่ 103,750 บาทต่อ ตร.ม. ขณะที่ย่านซีบีดี สีลม-สาทร อยู่ที่ 238,105 บาทต่อ ตร.ม. ทำเลนราธิวาสฯ ต่อ ตร.ม.อยู่ที่ 146,051 บาทต่อ ตร.ม.และทำเลเจริญนคร อยู่ที่ 134,800 บาทต่อ ตร.ม.

ขยายสิทธิให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯ ยังไม่เพียงพอขับเคลื่อนตลาดฟื้นตัว

นายไตรเตชะ กล่าวถึงการเพิ่มสิทธิให้ต่างชาติซื้ออสังหาฯ มากขึ้นนั้น ตนมองว่า การถือครองในโครงการคอนโดฯ เพิ่มขึ้นจาก 49% ไปเป็น 70% ไม่ได้เพิ่มกำลังซื้อมากนัก เนื่องจากภาพรวมแล้วสัดส่วนที่ต่างชาติถือครองจนเต็มเพดาน 49% ยังมีให้เห็นน้อยมาก คาดต่ำกว่า 5% หรือแม้แต่การให้สิทธิซื้อจัดสรรได้อาจจะช่วยขับเคลื่อนอสังหาฯ ได้บ้าง แต่ไม่ถึงขั้นให้ตลาดอสังหาฯ เปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจน

“ต้องเข้าใจ ต่างชาติมีวิธีซื้ออสังหาฯ ในไทย เช่น จัดตั้งบริษัทเข้ามาซื้อบ้านถูกต้องอยู่แล้ว มีอยู่แล้ว หรืออาจจะมีกลุ่มที่เคยอยู่ในห้องเพนต์เฮาส์บางส่วนที่ไปซื้อโครงการบ้านเดี่ยวในราคาใกล้เคียงกัน แต่ถ้าจะให้มีผลต่อกำลังซื้อจริงๆ ต้องมีมุมในเรื่องการดึงดูดให้ต่างชาติเข้ามาอยู่ในประเทศไทยและอยากซื้ออสังหาฯ ในไทยอย่างชัดเจน แต่การแก้ไขกฎเกณฑ์ให้สิทธินั้นมองว่าแค่เปลี่ยนพฤติกรรมลูกค้าต่างชาติมาซื้อแนวราบ ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อแนวสูงได้เช่นกัน ดังนั้น เราต้องดูว่า การขยายสิทธิเรื่องเพดานต่างชาติซื้อคอนโดฯ จะช่วยได้กี่เปอร์เซ็นต์ต่อคอนโดฯ ในไทย และทั้งหมดจะช่วยได้กี่เปอร์เซ็นต์ต่อตลาดคอนโดฯ ทั้งประเทศ”